Buyer’s Guide

The buyer and seller are each represented by a separate broker to avoid as many conflicts of interest as possible. As a buyer, you do not pay the broker for services; the payment comes from the seller. A broker not only shows properties to the buyer, but also helps negotiate the price and terms of sales, sends documents to the lawyer and can help with finding a mortgage broker, real estate attorney and other aspects of the buying process.

Property Types

Cooperatives (Co-ops)

Co-ops are almost exclusively limited to Manhattan, where they make up approximately 70 percent of the sales properties on the market. Residents of a co-op do not own actual property, but shares in the building (the corporation). A “shareholder” receives a stock certificate that represents the shares, and in return, is given a “proprietary lease,” which gives the shareholder the right to occupy a certain apartment. The size, floor and amenities of the apartment correspond to the number of purchased shares.

Each resident pays a monthly maintenance fee that covers things such as heat, hot water, building upkeep and maintenance, insurance, staff salaries, real estate taxes and any underlying mortgage on the building. Both the building’s real estate taxes and underlying mortgage are tax-deductible.

Residents elect a Board of Directors whose job it is to protect the interests of the shareholders and to select tenants by reviewing Board packages and holding interviews. The Board can approve or reject any applicant without having to provide a cause or reason. Buying standards and requirements vary from building to building, but are generally extensive, calling for the submittal of numerous documents and information. Each co-op Board also determines the maximum amount of financing that is allowed for each tenant. Most require a large down payment of at least 20 to 50 percent.

The Board also sets the subleasing policy for tenants. Many co-ops have restrictions on tenants renting out apartments and typically approval is needed for third party leasing. Board approval is also needed for any significant alternations to an apartment, especially any structural changes.

One of the advantages of a co-op is that apartment prices are generally better than other types of housing because of the high inventory. Also, the structure of a co-op guarantees that the building upholds a high quality of security and services

Condominiums

Although condominiums are common in the rest of the country, in New York City they are a relatively new concept. Typical of new construction buildings, more and more condominiums are available to buy and are increasing in popularity. Unlike a co-op, when you buy a condominium you own real property and are given a title deed to the apartment, as if you are buying a house. Each tenant also owns a percentage of the building’s common areas.

Maintenance fees, also called common charges (CC), are paid monthly to the building’s condo association. These charges, however, are not tax-deductible and don’t include real estate taxes, which each owner pays separately and are tax-deductible. Owners are also responsible for paying their own home insurance. Maintenance fees are generally lower than co-ops because condominium owners by law don’t pay an underlying mortgage for the building. The price you pay for the amount of space, however, is generally higher than co-ops because of the small inventory and lower fees and real estate taxes

The approval process required by a condo’s Board of Managers typically includes an application and is generally not as strict or long as co-ops, with most not requiring a Board interview. The Board does not set how much of the purchase price can be financed, and a buyer generally only needs to put down 10 percent.

The rules of a condominium are simpler and more lenient than a co-op, including leasing to third parties, although more are requiring a detailed application for potential renters. For this reason, they are the best choice for those looking for an investment property. Condominiums are also the best choice for non-US citizens since co-op Board approval can be more difficult for this type of candidate.

Townhouses or Brownstones

Occupying a much smaller market than co-ops and condominiums, the maintenance and upkeep of a townhouse is very similar to owning a house anywhere else in the country. Townhouses that are called brownstones refer to the color of the construction stones typically used to build this type of townhouse in the 19th century. Townhouses are usually four to six stories and can be single-family homes or multi-family dwellings, which can offset expenses with rent. The owner has “fee-simple” ownership, giving the right to transfer, lease and sell the property to whomever the owner would like and complete freedom over renovations. This also means, however, that any maintenance costs are the responsibility of the owner. When buying a townhouse, there is no approval process except for normal financial checks.

Purchasing Steps

1. Pre-qualify for mortgage:

Before you start looking for a home it is important to know how much you can afford and to decide how much money you can put down, in other words, what percentage of the purchase price you can pay in cash versus what you will need to finance with a mortgage. An easy and typically cost-free way to do this is to get pre-qualified for a mortgage with a mortgage broker or bank. Pre-qualification only takes one to two days and will make you a more serious buyer in the mind of the seller.

2. Search for apartment:

After you pre-qualify for a loan, you are ready to start searching for a home. It is a good idea to start looking three to six months before you would like to move into your new place. The length can vary depending on what you are looking for in a home.  It is always good to do research before you start looking so you can get an idea of what you can get for your money.

3. Make offer and negotiate purchase price and terms:

Once you have found an apartment to buy, your broker will write up an offer and submit it along with your financial qualifications such as income, employment information, loan pre-qualification and other information that will make you a strong candidate. The seller is allowed to counter your offer, which typically occurs. You and the seller will try to reach not only an agreement on price, but will also negotiate terms, closing date and even things such as appliances, fixtures, window replacements, floors, etc.

4. Sign sales contract:

Once an agreement has been reached, the seller’s real estate attorney draws up a sales contract. The seller and buyer each have their own real estate attorney and, while the sales contract is being written, the buyer’s attorney reviews the financial condition of the building. When the contract is ready, it’s sent to the buyer’s attorney who reviews it and gives it the buyer to sign, then it is sent to the seller with a 10 percent deposit of the purchase price (the seller could possibly require a higher percentage). This deposit is held in the sellers’ attorney’s escrow account until the closing. The sale contract is not binding until both parties have signed it; until this time, the seller can still consider and accept other offers.

5. Mortgage approval:

As soon as the seller has signed the sales contract, you should immediately apply for a mortgage since this can take some time, typically up to 30 to 45 days, and your Board package is not complete without it. The approval process consists of the mortgage broker gathering your required financial information, who then presents the loan application, and an appraisal is done on the property. Lastly, the underwriters review the loan and you are issued a loan commitment letter.

6. Prepare and submit Board package/condominium application:

After the sales contract is signed, the Board package or application requirements will be sent to you. Generally the Board package will have the following required documents: personal, financial and business reference letters, employment verification letter with salary information, past three years’ tax returns, landlord reference, financial statement by CPA and other financial information, credit check authorization and your bank loan commitment letter. Once the management agent checks that the application is in order and evaluates your credit and references, it is then sent to the Board for approval.

7. Board interview and final approval:

The time from when the Board package or condo application is submitted to final approval can take one to four weeks. For condos that require a simpler application process, it will be on the shorter side, co-ops will be towards the longer one. Usually there is no formal interview for condominiums, and as long as all the financing and documents are in order, the application will rarely be rejected. If you are buying a co-op, you will need to interview with the Board once your initial application has been approved. Once the Board gives final approval, the closing can be scheduled.

8. Home inspection/walk-thru:

Shortly before the closing, the broker will come with you to inspect the property to make sure that the appliances, faucets, plumbing, lights, outlets, etc. are working, all personal property of the seller has been removed and the place is in “swept-clean” condition.

9. Closing:

During the closing, all documents having to due with the buying and selling of the property are reviewed and signed, then checks for the remaining down payment and closing costs are submitted, and the keys to the property and ownership and titles of the property are transferred to the buyer, or for a co-op, the buyer will sign a stock certificate and proprietary lease.

Estimated Closing Costs

These estimated costs are only a general guideline and can vary. Please consult your attorney or financial advisor for exact costs.

Co-Ops

Attorney Fees: $1,500-$2,500 (depends on purchase price, consult your attorney for best estimate)

Bank Fees (if financing, includes application, credit reports, appraisal, bank attorney and other fees): $1,600-$2,200+

Managing Agent Application Fee: $750

Lien Search:  $250-$350

Maintenance Adjustment: Prorated for month of closing

Short-Term Interest: Prorated for month of closing

Move-in Deposit: $500-$1,000 (usually refundable if no damage is done to building)

Flip Tax: 1-3% of purchase price (varies per building, some may not have one or it is paid by the seller)

Mansion Tax: 1% of entire purchase price when over $1,000,000

 

Condominiums and Townhouses

Attorney Fees: $1,500-$2,500 (depends on purchase price, consult your attorney for best estimate)

Bank Fees (if financing, includes application, credit reports, appraisal, bank attorney and other fees): $1,600-$2,200+

Common Charge Adjustment: Prorated for month of closing

Short-Term Interest: Prorated for month of closing

Tax Escrows: 2-6 months

Mortgage Tax: 1.8% of amount of mortgage on loans under $500,000; 1.925% of entire amount over $500,000

Fee Title Insurance: Approx. $450 per $100,000; .15%+ of purchase price when $1,000,000 or over

Mortgage Title Insurance: Approx. $200 per $100,000

Managing Agent Fee: $250-$500

Real Estate Tax Adjustment: 1-6 months

Move-in Deposit: $500-$1,000 (usually refundable if no damage is done to building)

Mansion Tax: 1% of entire purchase price when over $1,000,000

If purchasing from Sponsor (new construction/conversions):

NYC Real Property Transfer Tax: 1 % of purchase price up to $500,000; 1.425% of purchase price over $500,000

NYC Transfer Tax: $4 per $1,000 of purchase price

Sponsor’s Attorney Fee: $1,500+

 

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Guida per l’acquirente

 

Sia l’acquirente che il venditore sono rappresentati da un proprio intermediario (Broker) per evitare il più possibile un conflitto di interessi. L’acquirente non paga l’intermediario per il servizio offerto; è il venditore a provvedere al compenso (Commission). Un intermediario non si limita soltanto a mostrare le proprietà all’acquirente, ma offre assistenza nelle trattative per il prezzo e per le condizioni di vendita, invia i documenti all’avvocato e può fornire il suo aiuto nella ricerca di un mediatore creditizio, di un avvocato immobiliarista ed in altri aspetti dell’acquisto.

 

Tipi di proprietà

 

Appartamenti in cooperativa (co-op)

 

Gli appartamenti in cooperativa sono presenti quasi esclusivamente nella zona di Manhattan, dove rappresentano approssimativamente il 70% del mercato delle vendite immobiliari. I residenti di un appartamento in cooperativa non posseggono realmente una proprietà, bensì quote dell’edificio (la società). Un “azionista” riceve un certificato azionario rappresentativo delle quote e, inoltre, gli viene consegnato un “contratto di locazione di proprietà riservata” che gli conferisce il diritto di occupare un determinato appartamento. Le dimensioni, il piano e i servizi dell’appartamento corrispondono al numero di quote acquistate.

 

Ogni residente paga spese condominiali mensili nelle quali rientrano solitamente il riscaldamento, l’acqua calda, le spese di manutenzione dell’edificio, l’assicurazione, lo stipendio del personale, le tasse di proprietà ed eventuali ipoteche di primo grado sull’immobile. Sia le tasse di proprietà dell’immobile sia i pagamenti per l’ipoteca di primo grado sono detraibili dalle tasse.

 

I residenti eleggono un Consiglio di amministrazione (Board ) il cui compito è quello di tutelare gli interessi degli azionisti e selezionare gli inquilini tramite l’esame delle proposte ricevute e lo svolgimento di colloqui. Il Consiglio di amministrazione può approvare o respingere una domanda senza dover addurre motivazioni. Criteri e requisiti per l’acquisto variano da edificio a edificio, ma sono piuttosto numerosi e impegnativi in quanto richiedono molti documenti e informazioni. Ogni Consiglio di amministrazione di una cooperativa stabilisce anche l’importo massimo di finanziamento concesso per ciascun residente. Molti pretendono il versamento di un acconto piuttosto alto che va dal 20 al 50 per cento.

 

 

Il Consiglio di amministrazione stabilisce anche la politica di subaffitto per i residenti. Molte cooperative prevedono restrizioni per i residenti che subaffittano gli appartamenti e, generalmente,  anche per i subaffittuari è necessaria l’approvazione del Consiglio. Quest’ultima è indispensabile anche per eventuali modifiche sostanziali a un appartamento, soprattutto se strutturali.

 

Uno dei vantaggi degli appartamenti in cooperativa è che in genere i prezzi sono migliori rispetto ad altri tipi di abitazione, per via dell’ampia offerta. Inoltre, la struttura della cooperativa garantisce che il palazzo mantenga valore e servizi di alta qualità.

 

 

Appartamenti in condominio (Condo)

 

Sebbene gli appartamenti in condominio siano comuni nel resto del Paese, si tratta di un concetto relativamente nuovo nella città di New York. Tipici degli edifici di nuova costruzione, vi sono sempre più appartamenti in condominio disponibili per l’acquisto e la loro popolarità è in continuo aumento. A differenza dell’appartamento in cooperativa, quando si acquista un appartamento in condominio se ne diventa realmente proprietari e si riceve un atto di proprietà, come per l’acquisto di una casa. Ogni residente possiede inoltre una percentuale delle aree comuni dell’edificio.

 

Le spese condominiali, anche dette spese comuni (Common Charges), si pagano mensilmente all’associazione condominiale dell’edificio. Tuttavia queste spese non sono detraibili e non comprendono le tasse di proprietà, che ogni proprietario paga per proprio conto e che invece sono detraibili. Inoltre i proprietari sono responsabili del pagamento della propria assicurazione domestica. In genere le spese condominiali sono inferiori a quelle previste per un appartamento in cooperativa perché i proprietari di un appartamento in condominio per legge non pagano l’ipoteca di primo grado dell’edificio. Ma il prezzo che si paga per la grandezza degli spazi è di solito più alto rispetto a quello previsto per un appartamento in cooperativa, in quanto la disponibilità è limitata e le spese e le tasse di proprietà sono inferiori.

 

Generalmente meno lungo e severo rispetto a quello previsto per le cooperative, il processo di approvazione richiesto dal Consiglio di amministrazione di un condominio prevede la presentazione di una domanda e in molti casi non è necessario un colloquio. Il Consiglio non stabilisce la quota del prezzo di acquisto che può essere finanziata, e solitamente un acquirente deve depositare soltanto il 10%.  a titolo di caparra

 

Le regole di un condominio sono più semplici e meno severe rispetto a quelle di una cooperativa, compresa la questione dell’affitto a terzi, anche se sempre più spesso si richiede una domanda dettagliata da parte di potenziali affittuari. Per questo motivo gli appartamenti in condominio rappresentano la scelta migliore per chi vuole investire in una proprietà, nonché per i cittadini che non sono statunitensi, in quanto l’approvazione da parte del Consiglio di amministrazione di una cooperativa potrebbe essere più difficile per questo tipo di candidati.

 

“Townhouse” o “brownstone”

Rappresenta una parte del mercato immobiliare molto più piccola rispetto agli appartamenti in cooperativa o in condominio. La gestione di una townhouse è molto simile a quella delle case di proprietà nel resto del Paese. Le townhouse sono dette anche brownstone in riferimento al colore delle pietre usate per la costruzione di questo tipo di edifici nel 1800. In genere, le townhouse sono composte da un minimo di quattro a un massimo di sei piani, e possono essere unifamiliari o abitate da più famiglie, riuscendo in tal modo a compensare le spese con le entrate dell’affitto. Il proprietario possiede la “proprietà assoluta”, che gli dà il diritto di cedere, dare in affitto e vendere la proprietà a chiunque voglia nonché assoluta libertà di apportare modifiche e procedere a ristrutturazioni. Tuttavia ciò significa anche che tutti i costi di gestione spettano al proprietario. Non ci sono procedure di valutazione per l’acquisto di una townhouse, eccetto i controlli finanziari ordinari.

 

Fasi di acquisto

 

1.Preventivo per il mutuo (Mortgage):

     

    Prima di iniziare la ricerca di una casa è importante sapere cosa ci si può permettere e decidere quale importo si può versare, in altre parole, quale percentuale del prezzo di acquisto si può pagare in contanti e quanto si dovrà chiedere tramite mutuo. È possibile farlo in modo semplice e gratuito chiedendo il preventivo per un mutuo a un mediatore creditizio o a una banca. Per ottenere un preventivo bastano uno o due giorni e questo darà al venditore l’impressione di avere a che fare con un acquirente serio.

     

    2. Ricerca dell’appartamento:

       

      Dopo aver chiesto il preventivo per un prestito si è pronti per iniziare la ricerca di una casa. È consigliabile cominciare a cercare dai tre ai sei mesi prima rispetto al momento in cui si vorrebbe entrare nella nuova abitazione. Il tempo necessario può dipendere da cosa si sta cercando. È sempre meglio fare prima un po’ di ricerche per avere un’idea di cosa ci si può permettere con la cifra di cui si dispone.

       

      3. Presentazione della proposta e trattative per il prezzo e per i termini di acquisto (Offer):

        Una volta trovato un appartamento da acquistare, l’intermediario metterà per iscritto la proposta da presentare insieme alle qualifiche finanziarie: reddito, informazioni sul proprio impiego, preventivo per il mutuo e altre informazioni che rafforzino la proposta. Il venditore può avanzare una contro offerta cosa che solitamente avviene. Non solo si cercherà di raggiungere un accordo tra le parti sul prezzo, ma si tratterà anche sui termini, sulla data del rogito e su questioni come elettrodomestici, impianti, sostituzione degli infissi, pavimenti, ecc.

         

        4. Firma del contratto di acquisto

           

          Dopo aver raggiunto un accordo, l’avvocato immobiliarista del venditore redige il contratto di vendita. Tanto il venditore quanto l’acquirente hanno il proprio avvocato immobiliarista e, durante la redazione del contratto, l’avvocato dell’acquirente esamina le condizioni finanziarie dell’edificio. Quando il contratto è pronto viene inviato prima all’avvocato dell’acquirente, che lo esamina e lo sottopone al suo cliente per la firma, e in seguito al venditore insieme al deposito del 10% del prezzo di acquisto (il venditore potrebbe chiedere una percentuale più alta). Tale deposito è custodito fino al rogito presso il conto depositato a garanzia dell’avvocato del venditore. Il contratto di vendita non è vincolante fino a quando non è firmato da entrambe le parti; prima di quel momento il venditore può ancora considerare e accettare altre offerte.

           

          5. Approvazione della richiesta di mutuo:

             

            Non appena il venditore ha firmato il contratto, si dovrebbe procedere immediatamente alla richiesta di mutuo in quanto per questa pratica occorrono generalmente dai 30 ai 45 giorni, e la proposta presentata al Consiglio non è completa se non è corredata dalla richiesta di mutuo. Il processo di approvazione consiste nel reperimento di informazioni finanziarie da parte del mediatore creditizio, il quale presenta la domanda per il prestito e successivamente si esegue una stima del valore della proprietà. In ultimo, i firmatari esaminano il prestito e rilasciano una lettera di impegno.

             

            6. Preparazione e presentazione della domanda al Consiglio (Application ):

              Dopo aver firmato il contratto di vendita, si riceve la modulistica e l’elenco della documentazione da presentare al Consiglio. In genere è richiesta la seguente documentazione: lettere di referenze personali, finanziarie e lavorative, lettera di verifica dell’impiego con informazioni sullo stipendio, dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni, riferimenti del padrone di casa, dichiarazione finanziaria redatta da un commercialista iscritto all’albo e altre informazioni finanziarie, autorizzazione per il controllo creditizio e lettera di approvazione del prestito rilasciata dalla propria banca. L’intermediario, dopo aver verificato che la domanda sia in regola ed aver esaminato il credito bancario e le referenze, invia il tutto al Consiglio per l’approvazione.

               

              7. Colloquio con il Consiglio e approvazione finale (Board Approval):

                L’approvazione finale della domanda presentata al Consiglio di amministrazione di una cooperativa o di un condominio può richiedere da una a quattro settimane. Per i condomini, che richiedono una procedura di approvazione più semplice, i tempi sono più vicini al periodo minimo, per le cooperative si avvicinano a quello massimo. Solitamente non è previsto un colloquio formale per i condomini, e se la documentazione e il finanziamento non presentano problemi, difficilmente la domanda sarà respinta. Se si acquista un appartamento in cooperativa, sarà necessario fare il colloquio con il Consiglio di amministrazione in seguito all’approvazione della domanda iniziale. Una volta che il Consiglio di amministrazione concede l’approvazione finale, è possibile programmare il rogito.

                 

                8. Ispezione pre-rogito della casa (Walkthrough)

                  Poco prima del rogito si ispeziona la proprietà accompagnati dal proprio intermediario per assicurarsi che elettrodomestici, rubinetteria, tubature, luci, scarichi, ecc., siano funzionanti, che siano stati portati via tutti gli oggetti personali di proprietà del venditore e che siano state effettuate le pulizie principali.

                   

                  9. Rogito (Closing):

                     

                    Durante il rogito viene esaminata e firmata la documentazione inerente la vendita e l’acquisto della casa e si presentano gli assegni da versare per la restante quota dell’acconto e per i costi del rogito; le chiavi e l’atto di proprietà passano all’acquirente, e nel caso di appartamento in cooperativa, l’acquirente firma il certificato azionario e il contratto di locazione di proprietà riservata.

                     

                     

                    Stima delle spese di rogito (Closing Costs)

                    Questa stima dei costi è puramente indicativa e può variare di caso in caso. Si consiglia di consultare il proprio avvocato o il proprio consulente finanziario per i costi esatti.

                    Appartamenti in cooperativa

                    Parcella avvocato: $1.500-$2.500 (dipende dal prezzo d’acquisto, consultare il proprio avvocato per una stima più precisa)

                    Spese bancarie (in caso di finanziamento, comprendono richiesta, informazioni creditizie, stima del valore della proprietà, parcella dell’avvocato della banca e altre spese): $1.600-$2.200+

                    Onorario managing agent: $750

                    Verifica se sul bene immobile vi siano pendenze in corso (es. ipoteca) che potenzialmente limiterebbero il diritto di proprietà: $250-$350

                    Rateo: ripartito per il mese delrogito

                    Interesse a breve termine: ripartito per il mese delrogito

                    Deposito cauzionale per il trasloco (Move-in fee): $500-$1.000 (solitamente rimborsabile in caso di assenza di danni provocati all’edificio)

                    Flip Tax: 1-3% del prezzo d’acquisto (varia in base all’edificio, alcuni potrebbero non averla oppure è pagata dal venditore)

                    Mansion Tax: 1% dell’intero prezzo d’acquisto per importi superiori a $1.000.000

                    Condomini e townhouse

                    Parcella avvocato: $1.500-$2.500 (dipende dal prezzo d’acquisto, consultare il proprio avvocato per una stima più precisa)

                    Spese bancarie (in caso di finanziamento, comprendono richiesta, informazioni creditizie, stima del valore della proprietà, parcella dell’avvocato della banca e altre spese): $1.600-$2.200+

                    Quota di spese condominiali dovute dall’acquirente se precedentemente pagata dal venditore: ripartita per il mese delrogito

                    Interesse a breve termine: ripartito per il mese delrogito

                    Tasse del conto depositato a garanzia: 2-6 mesi

                    Imposta per l’iscrizione dell’ipoteca: 1,8% dell’importo dell’ipoteca per mutui inferiori ai $500.000; 1,925% dell’intero importo per mutui superiori ai $500.000

                    Tassa Title Insurance: Approssimativamente $450 per $100.000; .15%+ del prezzo d’acquisto in caso di somme pari o superiori a $1.000.000

                    Quota Title Insurance per l’iscrizione dell’ipoteca: Approssimativamente $200 per $100.000

                    Onorario managing agent: $250-$500

                    Tassa di proprietà dovuta dall’acquirente se precedentemente pagata dal venditore:1-6 mesi

                    Deposito cauzionale per il trasloco: $500-$1.000 (solitamente rimborsabile in caso di assenza di danni provocati all’edificio)

                    Mansion Tax: 1% dell’intero prezzo d’acquisto per importi superiori a $1.000.000

                    In caso di acquisto da Sponsor (nuove costruzioni/conversione degli immobili):

                    Tassa immobiliare prevista dalla città di New York: 1 % del prezzo d’acquisto su importi fino a $500.000; 1,425% del prezzo d’acquisto su importi superiori a $500.000

                    Tassa immobiliare prevista dallo Stato di New York: $4 per $1.000 sul prezzo d’acquisto

                    Parcella avvocatodello sponsor: $1.500+